智通财经APP获悉,中信建投发布研究报告表示,两部委发布新政,提出支持消费基础设施建设,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此次消费基础设施纳入REITs试点新政,充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性。当前国内公募REITs规模为约860亿元,整体规模偏小,但商业不动产资产体量巨大。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求,增多了可供选择资产。这将有助于REITs市场的扩容,进一步获得境内外投资人的认可。中信建投认为新政将利好运营类开发商和头部商贸零售类公司,推动房企向资产管理的新发展模式转型。
中信建投的主要观点如下:
事件
3月24日,国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知,支持消费基础设施建设。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。
同日,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,为推进REITs常态化发行,完善了基础制度和监管安排。
摘要
消费基础设施纳入REITs试点,充分体现民生属性。与传统的商业不动产的理解不同,新政中明确提及的是“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。” 此次消费基础设施纳入REITs试点新政,充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务民生的属性。参照海外成熟REITs市场的发展经验,广义的商业不动产REIT均为其不可或缺的核心底层资产类别,市值占比普遍高达50%左右。消费基础设施REITs的加入也代表着C-REITs市场走向成熟。
我国商业不动产体量庞大,新政助力REITs市场扩容。当前国内基础设施公募REITs规模约860亿元,整体规模偏小。但国内商业不动产资产体量庞大,据共研网的数据,仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米,资产总估值达十万亿量级。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求,非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%,增多了可供选择资产。优质的消费基础设施纳入REITs池中后,有助于REITs市场的扩容,进一步获得境内外投资人的认可。
利好运营类开发商和头部商贸零售类公司,推动房企向资产管理的新发展模式转型。新政提及“项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。”我们认为新政将更有利于持有运营类房企的发展,助力其拓宽融资渠道、优化资债结构,同时也将进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力,加速推动其向资产管理的新发展模式转型。
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